Mennyit is ér az ingatlanunk?

2013.02.22, 8:34:

Sok zsebre menő gondot okozhat az ingatlanvásárlóknak és az eladóknak egyaránt, ha nem tudják pontosan meghatározni az érintett lakás vagy ház értékét, pedig bizonyos környékeken ez egyáltalán nem egyszerű – derül ki az OTP Jelzálogbank piaci kitekintéséből. Főként vidéken, az olyan kisebb településeken nehéz meghatározni a valós értéket, ahol nincsen elegendő viszonyítási alapot nyújtó adásvétel, de a profi értékbecslők itt is szolgálnak megoldással.

Számos ingatlanvásárlónak, illetve -eladónak jelenthet problémát, hogy sok kisebb településen nehéz meghatározni a lakóingatlanok valós értékét, mert a környéken nincsen elegendő, viszonyítási alapot nyújtó adásvétel. A magyarországi települések körülbelül negyedénél merülhet fel ez a probléma, és bár nagy kihívást jelent az ilyen esetekben a piaci ár meghatározása, a nehézségek ellenére alapvető érdeke a tervezett adásvételben érintett mindkét félnek az ingatlan értékének pontos felmérése.

„Rengeteg gondot okozhat, ha pontatlanul határozzák meg egy ingatlan értékét. Egy túl drágára becsült lakást vagy házat lehetetlen eladni, amivel sok pénzt, időt és energiát pazarolhat el az eladó, a túl alacsonyan meghatározott összeg pedig ugyan segítheti a gyors értékesítést, ám egyben elmaradt hasznot is jelent” – mondja Fischl Ákos, az OTP Jelzálogbank főosztályvezetője. Még rosszabbul járhat az a vásárló, aki a szerződés előtt nem kellően körültekintő és nem tájékozódik a piacról megfelelően, hiszen akár a folyamatban lévő hitelkérelme is akadályokba ütközhet, ha pontatlanul mérik fel az adásvételben érintett ingatlan értékét. A rosszul kivitelezett értékbecslésre költött összeg pedig az említett kellemetlenségeken túl ablakon kidobott pénz is egyben.

Az alacsony ingatlanforgalomból fakadó információhiány ugyanakkor áthidalható, és így a vevők és eladók kockázata is minimalizálható a komolyabb piacismerettel bíró értékbecslők számára rendelkezésre álló különböző statisztikai adatsorok, valamint egyéb technikák révén. „Így ezekben az esetekben is megbízhatóan meg lehet határozni az érintett ingatlanok valós értékét” – véli Fischl Ákos. Az egyik ilyen támpontot a reális értéksáv behatárolására a kínálati adatbázisok – például az internetes és egyéb hirdetések – elemzése adhatja, ez által valós képet lehet kapni arról, hogy az adott térségben milyen árakon kínálják a lakásokat, házakat. A pontos érték meghatározásához pedig a megvalósult adásvételek értékét tartalmazó, az adóhatóság gondozásában álló tranzakciós adatbázisára lehet támaszkodni. Ez az adott térségben a korábbi években megvalósult ingatlan-adásvételek összes mérvadó adatát tartalmazza, így az ingatlan típusát, területét, valamint az értékesítési árat.

Tovább javítja a statisztikák megbízhatóságát, hogy a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) utólagosan ellenőrzi azokat az adásvételeket, amelyeknél szokatlanul alacsony vagy magas összegért kelt el az ingatlan, ezekben az esetekben a hatóság állapítja meg a valós értéket.  Az elmúlt években az adásvételek 3-6 százalékánál került sor adóhatóság általi értékmegállapításra, ennyi esetben volt jelentős eltérés a szerződésben szereplő ár és az ingatlan valós értéke között. Országos átlagban az OTP Jelzálogbank számításai szerint 20 százalék körüli volt a különbség a NAV által ezen esetekben megállapított érték és a szerződésben szereplő ár között. Elmondható azonban, hogy évek óta folyamatosan csökken a földhivatalnál bejelentett adásvételi értékek, illetve a hatóság által megállapított értékek közötti eltérés. Mindez pedig azt mutatja, hogy ritkul az a gyakorlat, hogy a valóshoz képest alacsonyabb értéket írnak bele a szerződésekbe, illetve azt is jelzi, hogy az elmúlt években még hitelesebbé váltak a tranzakciós statisztikában szereplő bejelentett adatok.

Mennyit is ér az ingatlanunk?

Fontos megemlíteni, hogy a komoly értékbecslő cégek kiterjedt adatbázissal rendelkeznek a saját korábbi értékbecsléseikről, ami nagyon megbízható támpontot ad a későbbi munkákhoz is. Banki hátterű értékbecslőt pedig különösen olyan esetekben érdemes választani, amikor az érintett ingatlan megvásárlásához banki finanszírozást venne igénybe a vevő. Ez azért is lehet fontos, mert számos pénzintézet saját referencialistával, vagy saját értékbecslés-elfogadási rendszerrel dolgozik, azaz nem fogad el hitelesként bármilyen értékbecslő által kiállított dokumentumot. „Mint látszik, különösen összetett feladat az ingatlanok értékbecslése, így komoly szakértelmet is igényel. Érdemes ezért odafigyelni arra, hogy valóban magas szakmai színvonalú értékbecslőt bízzunk meg a feladattal, hiszen sokkal többet bukhatunk a rosszul meghatározott értékkel, mint amennyit esetleg megspórolhatunk egy kevéssé kompetens, de nyomott áron dolgozó szolgáltatóval” – összegez Fischl Ákos, az OTP Jelzálogbank főosztályvezetője.

Vissza