Számoljunk a költségekkel!

2013.05.23, 0:30:

Az elmúlt évek tapasztalatai alapján a lakásvásárlásnál különösen érdemes odafigyelni arra, hogy anyagi lehetőségeinkhez mérten válasszuk ki álmaink otthonát. Ennek egyik fontos eleme, hogy ne csak a kialkudott vételárral számoljunk a kiadásoknál, hiszen azon felül még számos költség merül fel a megvásárolt ingatlannal kapcsolatban, amelyek összességében több százezer forintos nagyságrendűek is lehetnek! Azonban ezeknél is van lehetőség a spórolásra.

Ha az ember szerencsés, akkor a lakásvásárlás a következőképpen nézhet ki: egy vonzó fotógaléria megtekintése, egy elégedett bejárás, egy sikeres alkufolyamat, amely végére kialakul a vételi ár. Utóbbi azonban távolról sem az egyetlen kiadást jelenti, így álmaink otthonának kiválasztásánál mindenképpen figyelni szükséges arra, hogy a járulékos költségeket is beletervezzük a költségvetésünkbe. A lakásvásárlással járó költségek ugyanis a vételár jó pár százalékát is elérhetik, és már egy tízmillió forint körüli értékű ingatlan esetén is több százezer forintos összeget tehetnek ki. A legnagyobb kiadást jellemzően az ügyvédi munkadíj, a közjegyzői díj, a vagyonszerzési illeték jelenti.

Az ügyvédi díj néhány éve még az ingatlan vételárának egy százaléka körül alakult, azonban mostanában a nagyobb versenyhelyzet miatt az ügyvédek jelentős része 0,3-0,5 százalékos díjért is vállalják az ingatlanvásárlás jogi lebonyolítását, így érdemes jól körülnézni a piacon. Már csak azért is, mert egyáltalán nem mindegy egy tízmillió forintos ingatlannál sem, hogy 30 ezer, 50 ezer vagy 100 ezer forintot fizetünk az ügyvédnek. A szokásjog alapján egyébként a vevő állja az ügyvédi költségeket, ettől azonban a felek sokszor térnek el, annak függvényében is, hogy kinek az ismeretségi körében van megbízható, „jó áron dolgozó” ügyvéd.

Amennyiben hitelt veszünk fel, akkor annak is lesznek járulékos költségei, azonban itt is van mód a spórolásra. Alapesetben az értékbecslés díját kell kifizetni, ami bankonként változó, de átlagban 30–40 ezer forinttal lehet kalkulálni. A jelzálog alapú hiteleknél az adásvételi szerződést a közjegyző foglalja hivatalos okiratba, más néven a közjegyzői okiratba, így ennek költsége is a vevőt terheli. A költség mértéke több tényezőtől függ: elsősorban a hitelösszeg nagyságától, mivel annak a meghatározott százalékát kérik el, általában 0,5-1 százalékot, tehát egy 10 milliós ingatlannál ismét 50-100 forinttal számolhatunk. Emellett folyósítási jutalékkal is számolnunk kell, ami a hitelösszeg 1-1,5 százaléka: ismét feljegyezhetünk 100-150 ezer forintot a költségoldalra. A bankok hitelajánlatai között azonban rendszeresen lehet akciókkal is találkozni, amelyekkel komoly összeget lehet spórolni. Az OTP-nél például most kamatkedvezményben részesülhetnek azok az ügyfelek, akik a hitel törlesztésére használt számlájukra utalják a jövedelmüket (részletek itt: https://www.otpbank.hu/portal/hu/Hitelek/HusegProgram). Egy másik akció keretében állami támogatású ingatlanfedezetű hitelt induló díj nélkül lehet igénybe venni (részletek: https://www.otpbank.hu/portal/hu/IngatlanhitelAkcio).

Az ingatlan vagyonszerzési illetékét is meg kell fizetnie a vevőnek, nagyságrendjével kapcsolatban a következőket érdemes tudni: a korábban kétkulcsos lakásvásárlási illeték egykulcsossá vált, egységesen 4 százalékos mértékkel. (Korábban 4 millió forint értékig 2 százalék volt a kulcs, a 4 millió forint feletti érték után kellett 4 százalékot fizetni, így az új szabályok 80 ezer forintos többletterhet okoznak azoknak, akik 4 millió forintnál drágább ingatlant vásárolnának.) Ennek megfelelően a 10 millió forintért megvásárolt ingatlanunk után mintegy 400 ezer forintot kell majd fizetnünk.

Az illeték változására némi ellentételezést jelent az, hogy ezentúl jobban járnak azok, akik olcsóbb lakásba költöznek, ugyanis az illetéktörvény értelmében a negatív forgalmiérték-különbözet esetében a vevő mentesül az illeték megfizetése alól. Ez a változás azoknak jelent könnyítést, akik fizetési nehézségeik miatt költöznek kisebb lakásba vagy olcsóbb környékre, nekik semmilyen illetéket nem kell tehát fizetniük az ingatlanvásárlás után. Jó hír a fiatalok számára, hogy eltörölték a 35 évnél fiatalabbak első lakástulajdonának megszerzéséhez nyújtott 50 százalékos illetékkedvezmény 40 ezer forintos felső határát – azaz ennél is nagyobb kedvezményben is részesülhetnek a jövőben –, illetve a lakásértékre vonatkozó 8 milliós felső határt kitolták 15 millió forintra.

Fontos azonban, hogy amennyiben a kiszemelt ingatlan megvásárlását megelőző vagy követő egy éven belül másik lakást vagy házat eladunk, akkor az illetéket csak a különbözet után kell leróni 4 százaléknyi mértékben.

Mindezek mellett további néhány tízezer forintos kiadással kell számolni a közmű-szolgáltatások átíratása, a nullás igazolások beszerzése kapcsán is. Bár nullás igazolás nélkül is be lehet jegyezni adásvételt, de a vevő érdeke ennek megléte, ezért ezzel mindenképp érdemes számolni. A nullás igazolás azt mutatja, hogy nincs a lakásra adósság bejegyezve például a közös költség nem fizetése miatt.

Az ingatlan adásvételi szerződés előkészítéséhez feltétlenül szükség van az ingatlan tulajdoni lapján ellenőrizni, hogy valóban per-, igény- és tehermentes az ingatlan ezek is több ezer forintot tesznek ki: e-hiteles tulajdoni lap 3 600, nem hiteles tulajdoni lap 1 000, térképmásolat / helyszínrajz 2 400, hiteles tulajdoni lap 6 500 forint lesz. Az adásvétel bejegyzéséhez hiteles tulajdoni lap kell, az e-hiteles tulajdoni lap arra jó, hogy előzetesen leellenőrizzük, hogy valóban az a tulajdonos akitől később megvennénk az ingatlant. Helyszínrajz ügyintézésekhez, például építési engedélyhez lehet fontos.  A földhivatalnál az első fokú eljárás díja 6 600 forint, a jelzálogjog bejegyzése/módosítása 12 600 forint, míg a soron kívüli eljárás 10 000 forintba kerül.

Mindezeken felül az ingatlanvásárlásnál beleszámolhatjuk a járulékos kiadások közé a zárak cseréjét, a lakás tisztasági festését és az esetleges apró felújítási munkálatok költségét is. Összességében tehát, amikor anyagi lehetőségeinket mérlegeljük a lakásvásárlásnál, mindenképpen számoljuk bele ezeket a kiadásokat is a költségvetésünkbe, és olyan ingatlant vásároljunk, amelynél ezek kifizetése sem okoz még gondot. És legyünk nagyon körültekintők, alaposan járjunk utána mindennek, hiszen ezeken a költségeken is könnyen lehet nagy összegeket spórolni!

Így adóznak az eladók!

Ingatlanértékesítés után alapszabályként a megszerzett jövedelem után 16 százalékos szja-t kell fizetni. Az adó alapja az ingatlan egykori vételára és eladási ára közötti összeg. Ez az összeg azonban tovább csökkenhet az esetleges, számlákkal alátámasztott értéknövelő beruházásokkal összegével, illetve azzal is, ha minél több idő telik el a ingatlanvétel és az eladás között. Amennyiben ez az idő kevesebb, mint két év, úgy az adóalap 100 százaléka után kell az adót fizetni. Két év után az adóalap 90 százaléka után kell csak szja-t fizetni, három év után 60 százaléka, négy év után pedig már csak 30 százaléka után kell számolni a 16 százalékos szja-t. Amennyiben a vétel és az eladás között legalább 5 év eltelt, egyáltalán nem kell szja-t fizetni.

Számoljunk a költségekkel!

Vissza