Hitellel terhelt ingatlanok adásvétele: ezekre érdemes figyelni!

2013.07.08, 9:50:

Az ingatlant vásárlók gyakran bizalmatlanok a jelzálogjoggal terhelt lakásokkal és házakkal szemben, azonban Magyarországon nagy eséllyel találkozni ezzel az esettel, ugyanis a lakásállomány kétötöde ilyen teherrel érintett. A fennálló jelzálogjog, és az azzal gyakran együtt járó elidegenítési és terhelési tilalom általában nem gátja az adásvételnek, azonban az ilyen ingatlanoknál rendkívül körültekintően kell eljárni! Amennyiben jelzálogjoggal terhelt ingatlan eladásán, vagy éppen vételén gondolkodik, az alábbi tanácsokkal szolgálhatunk.

A jelzálogjoggal terhelt ingatlanok adásvételét sokan szeretnék messzire elkerülni, pedig a tranzakció csak elsőre tűnik bonyolultnak; kellő körültekintéssel minden körülmény időben és megnyugtatóan tisztázható. Az ügylet jogszerűségét, tisztaságát és átláthatóságát az adásvételi szerződést elkészítő ügyvéd garantálja, így első tanácsunk, hogy mindenképpen vegyük igénybe szakember segítségét!

Elsődlegesen kijelenthető, hogy a jelzálogjoggal terhelt ingatlanra vonatkozó adásvételnek semmiféle akadálya nincs, ugyanis a jelzálogjog megléte nem gátló tényező az esetben, ha a felek már minden egyéb – főleg a vételárra vonatkozó – kérdésben megegyeztek.

A vevő az eredetileg felvett kölcsönt az esetek többségében nem vállalhatja át, ugyanis a bankok minden esetben az eredeti hitelfelvevő számára személyre szabottan tettek ajánlatot, és velük a saját körülményeik és lehetőségeik ismeretében szerződtek le. Ez azt jelenti, hogy az eladónak kell a kiegyenlítenie fennálló tartozását a hitelező bankja felé. Ezt természetesen megteheti önerőből készpénzzel, vagy akár újabb hitelt is – például áthidaló hitelt - felvehet a korábbi () rendezésére. Első lépésként az eladónak be kell szereznie a hitelező bankjától a hitel aktuális állapotára, tehát a még fennálló tartozásának mértékére vonatkozó nyilatkozatot és az egyéb szükséges információkat. ( Ilyen lehet például, hogy a hitelező bankja milyen feltételek esetén járul hozzá a jelzálogjoga törléséhez.)

A hitel lejárat előtti visszafizetése, más szóval a végtörlesztés szerződésmódosítással történhet meg, amelyért a bankok – jogszabály adta keretek között - extra díjat kérhetnek el. Ennek költsége bankonként változó: egyes pénzintézetek a hitel összegének bizonyos százalékát, míg más bankok csak fix díjat kérnek. Jelzálogjoggal terhelt ingatlan esetében az eladóknak figyelemmel kell lenniük a pénzintézettel kötött hitel-, illetve jelzálogszerződésben foglalt egyéb kitételekre is, hiszen lehet olyan kikötés, hogy a terhelt ingatlannal kapcsolatos, bármilyen tulajdonosváltozással járó ügylethez a hitelnyújtó bank előzetes hozzájárulása szükséges.

Amennyiben az eladó a majdani vételárból kívánja a hitelét visszafizetni, a következő lehet a folyamat: ilyen esetben az eladók a vételár egy részét elkérik előre a jelzálogjog törlése előtt és ennek tényét rögzítik a szerződésben. Fontos, hogy ez az összeg megegyezzen a hitelező banktól kapott igazolásban feltüntetett, fennálló tartozás összegével! Ez az eljárás érthető az eladó részéről, ugyanis a hitel visszafizetése nélkül nem lehet tehermentes az ingatlan, ugyanakkor indokolt a vevők oldaláról is, mert ők tehermentesen kívánnak vásárolni. Amennyiben ebbe a megoldásba a vevők nem egyeznek bele, akkor természetesen az adásvétel meghiúsul. abban az esetben, ha a vevő hajlandó a vételár egy részét előre átutalni, javasoljuk, hogy a pénzmozgás, a szerződésben rögzített módon és kizárólag ügyvédi letét formájában történjen meg. Ebben az esetben a letétkezelő ügyvédnél elhelyezett összegből teljesíthető a bankkal szemben fennálló tartozás, így a jelzálogjog-bejegyzés törlése is megtörténik az ügyvéd közreműködésével.

A tulajdonszerzéskor ügyelni kell arra is, hogy az ingatlan tehermentesítése általában nem azonnal történik-, rendszerint az eladó bankja a jelzálogjogot csak a vételár beérkezése után törli. Amennyiben hitelfelvétellel történik az adásvétel, a vevő bankja is ragaszkodhat ahhoz, hogy csak a jelzálog törlése után utalja át a vételárból még hiányzó hitelösszeget. Ezt általában a vevő az un. „saját erőből” oldja meg és csak a már tehermentesített ingatlan további vételárát nyújtja a bank hitelként. Adott esetben lehetőség van arra is, hogy a két bankot közvetlenül összekötve, ők maguk oldják meg a tehermentesítést és az új jelzálogjog bejegyzésének problémáját.

Az adásvételi szerződés létrejöttéhez az eladó finanszírozó bankjának nyilatkozata, valamint a vevőnek hitelt nyújtó bank pénzügyi teljesítése szükséges. Ezt megelőzően mindkét félnek van még dolga: az eladó kötelezettsége, hogy a hitelező bankjával tisztázza az eljárás menetét, a vevőnek pedig az esetlegesen igényelt hitellel kapcsolatban az előminősítési folyamatot kell megkezdenie. Az ügyvéd feladata az utánajárás, hogy van-e az érintettek bankjainak –elvárásai a szerződéssel kapcsolatban. Az adásvétel akkor jöhet létre, ha az eladó a bankjától, a jelzálogjog törléséről és annak feltételeiről nyilatkozattal rendelkezik, valamint a vevő bankja hitelt folyósít a szóban forgó ingatlanra. Ezt követően - a tranzakcióban elfoglalt szerepünktől függetlenül - érdemes adásvételi előszerződést kötnünk. Amennyiben a felek bankjainak előzetes álláspontjai megfelelő biztosítékot jelentek az adásvételhez, meg is köthetjük a végleges szerződést, amelyet minden esetben ügyvéddel készíttessünk el!

Vissza