Megvan a lakás: mit kell még fizetnünk?

2014.02.28, 8:16:

Lakásvásárlási illeték, „ingatlanadó”, öröklési és ajándékozási illeték – számos olyan költség, amely egy ingatlan adásvételénél felmerülhet. Egyes költségek az eladókat, mások a vevőket terhelik, de az örökösöknek és a megajándékozottaknak is lehet fizetési kötelezettségük az állam felé. Mentességre azonban több esetben is lehetőség van.

Mind a vevőknek, mind az eladóknak fizetniük kell az ingatlan adásvétele után; az előbbieket a lakásvásárlási illeték terheli, az utóbbiaknak pedig a személyi jövedelemadójuk keretén belül kell elszámolniuk az állam felé. Ám nem csupán az ingatlanvásárlások- vagy eladások során keletkezik fizetési kötelezettség, hanem az örökösödés és az ajándékozás után is. Az alábbiakban áttekintjük a fontosabb tudnivalókat.

Amit a vevőt fizet: lakásvásárlási illeték

Az ingatlan adásvétele után a vevő lakásvásárlási illetéket fizet, amelynek mértéke jelenleg 4 százalék, de legfeljebb 200 millió forint ingatlanonként. Az illetéket az adásvételi szerződésen szereplő vételár alapján számítják, vagyis ha valaki például 12 millió forintért vásárolt egy ingatlant, pontosan 480 ezer forint lesz a fizetendő illeték összege.

Kedvezmények persze vannak, mondjuk, ha valaki úgy vásárol ingatlant, hogy korábbi lakását a vásárlást megelőző vagy az azt követő egy éven belül eladja (vagyis ha lakáscseréről vagy cserepótló vételről van szó), az illetéket csak a két ingatlan árának különbözete alapján számítják ki. Nézzünk egy példát: egy házaspár azt tervezi, hogy nagyobb házba költözik, és a 15 millió forint értékű házukat egy 20 milliósra cserélik; eladják otthonukat, majd egy éven belül megvásárolják a vágyott nagyobb házat, így a lakásvásárlási illeték csak az 5 millió forintos különbözet után fogja terhelni őket, azaz mindössze 200 ezer forint pluszkiadást kell belekalkulálniuk az adásvétel költségvetésébe. Kedvezmény jár akkor is, ha olyasvalaki vásárol első alkalommal lakást vagy házat, aki még nincs 35 éves; ebben az esetben 15 millió forint forgalmi értékig elegendő az illeték felét megfizetnie.

Annak, aki olcsóbb lakásba költözik, egyáltalán nem kell számolnia ezzel a pluszteherrel: negatív forgalmiérték-különbözet esetén ugyanis a vásárló mentesül az illeték megfizetése alól. Ez a 2013-ban életbe lépett változás azoknak jelent könnyítést, akiknek fizetési nehézségeik miatt kell költözniük olcsóbb környékre, kisebb, vagy kevésbé komfortos lakásba.

Mentesülhet az illeték megfizetésének kötelezettsége alól az a 35 év alatti vevő, aki beruházótól vásárol új építésű ingatlant; a mentesség azonban csak az első 15 millió forintig jár, feltéve, hogy a vételár nem haladja meg a 30 millió forintot. Nem keletkezik illetékfizetési kötelezettség akkor sem, ha egyenesági rokonok (a szülő és a gyermek) között történik az adásvétel. Illetékmentesség jár továbbá akkor is, ha valaki építési telket vásárol, és vállalja, hogy a következő négy éven belül lakást épít rajta. Végezetül pedig nem kell számolnia a 4 százalékos illetékkel annak sem, akinek nem keletkezett jövedelme az adásvételből, vagyis a korábbinál olcsóbb ingatlanba költözött.

A szociális helyzetre hivatkozva a lakásvásárlási illeték összegének mérséklése, illetve részletekben történő fizetése is kérelmezhető.

Amit az eladó fizet: személyi jövedelemadó

Az egyszerűség kedvéért ingatlanadónak nevezzük azt az adót, amelyet az eladóknak a lakás értékesítésével keletkezett jövedelme után kell fizetniük a személyi jövedelemadójuk keretén belül. Az adókulcs az általános 16 százalék. Az ingatlanértékesítésből származott jövedelmet úgy kell meghatározni, hogy a bevételből levonjuk az ingatlannal összefüggésben korábban felmerült kiadásokat, vagyis az árat, amelyért az eladó megvette a lakást, a lakásvásárlási illetéket, valamint az értéknövelő beruházások költségeit (fűtéskorszerűsítés, szigetelés, nyílászárócsere stb.). Ha a kiadások összege magasabb, mint a bevételeké, akkor jövedelem nem keletkezett, tehát nincs mivel elszámolni. Ha viszont nyereségünk volt az adásvételen, akkor azt kell számításba vennünk, hogy mikor vásároltuk meg az eladott lakást. Ha 2009-ben jutottunk hozzá ahhoz a lakáshoz, amelyet 2014-ben adtunk el, akkor az érvényben lévő szabályok szerint adófizetési kötelezettségünk nem keletkezik; ha 2010-ben történt a vásárlás, a jövedelmünk 70 százalékából kell számolnunk a 16 százalékos adót. Ugyanakkor ha például tavaly jutottunk hozzá a lakáshoz vagy házhoz, semmilyen kedvezményre nem vagyunk jogosultak. A kedvezményeket az alábbi táblázat foglalja össze.

Hirek_20140228_1

Öröklés és ajándékozás

Akár örököltük az ingatlant, akár ajándékba kaptuk, illetéket kell fizetnünk utána, amelynek mértéke mindkét esetben 9 százalék. Az öröklési és ajándékozási illetékben továbbá az is közös, hogy az egyenesági rokonoknak, valamint a házastársaknak egyiket sem kell fizetniük, vagyis csak akkor keletkezik fizetési kötelezettség ha például a testvérünk, nagybátyánk, élettársunk vagy barátunk hagyja ránk vagy ajándékozza nekünk otthonát.

További érdekességek

Az OTP Ingatlanpont korábbi összeállításában arra fókuszált, hogy a lakásvásárlásnál milyen költségek merülhetnek fel a vevő oldaláról – ügyvédi díj, hitellel kapcsolatos költségek, adminisztrációs díjak, stb. A cikket a következő oldalon olvashatják: https://www.otpip.hu/hir/Hir_20130523

Vissza