Ingatlanbefektetés kezdőknek

2014.07.08, 5:52:

Mostanában sokat beszélnek arról, hogy jó befektetés az ingatlanvásárlás, hiszen amellett, hogy jó áron lehet lakáshoz jutni, a bérbeadásból folyamatos bevételünk származhat. Nem mindegy azonban milyen ingatlan veszünk befektetési céllal és az sem hogyan adjuk bérbe.
Majoros Eszter, az OTP Ingatlanpont délnyugat-magyarországi régióvezetőjének tanácsai kezdő befektetőknek.

Mielőtt bérbeadási célú ingatlanvásárlásra adnánk a fejünket, három kérdésre választ kell találnunk, amelyek egymással szoros összefüggésben állnak: kiknek akarjuk kiadni az ingatlant?; milyen típusú ingatlant keresnek azok, akiknek ki akarjuk adni a lakást?; hol keresnek ők albérletet?

Sajnos nem kevesen vannak azok, akik a három alapkérdés megválaszolása nélkül próbálkoznak az ingatlanok bérbeadásával, ám rendszerint csalódniuk kell, vagy mert nem találnak albérlőket, vagy mert nem tudják annyiért kiadni a lakást, mint amennyiért tervezték. Az ingatlanbefektetés minden esetben egy átgondolt, racionális döntés kell hogy legyen, és ha ügyesen számolunk, akár viszonylag kis tőkebefektetéssel is komoly hozamra tehetünk szert.

A lakás kiválasztásánál kulcsfontosságú kérdés, hogy hol van folyamatos kereslet az albérletek iránt, mert így elkerülhetjük, hogy a frissen megvásárolt ingatlanunk hónapokig, netán évekig üresen álljon. Egyetemek, multinacionális cégek által életre hívott munkahelyek és közlekedési csomópontok közelében keresgélve nem igazán lőhetünk mellé, ezek környékén folyamatosan erős igény mutatkozik az albérletek iránt.

A befektetési célú ingatlanvásárlás költségei

Amennyiben befektetési céllal vásárolunk ingatlant, olyan extra költséggel is kell kalkulálnunk – adó, eho -, amelyekkel az egyszerű lakásvásárlásnál nem. Ezek csökkentik a bérbeadásból származó nyereségünket, azaz a hozamot. Összegyűjtöttük a legfontosabb tételeket, amelyekkel számolnunk kell: Illeték a vételár 4 %-a, az ügyvédi díj általában 0,75-1 % + áfa körül mozog, az adó adóalapja a bérleti díj 90 %-a, az adó mértéke 16 %, EHO 14 százalék, de csak akkor kell fizetni, ha az éves bérleti díj bevétel meghaladja az egymillió forintot.

A következő dilemma, hogy milyen típusú ingatlant válasszunk. Általános tapasztalat, hogy a bérlők zömében az alacsonyabb bérleti díjért kínált panellakásokat, illetve a jó minőségű, ám költségesebb újépítésű lakásokat keresik. Az előbbieknél többségében magyar egyetemisták, az utóbbiaknál pedig sok esetben külföldi munkavállalók és diákok a bérlők. Ennek a kérdésnek a megválaszolásával lényegében az is eldől, hogy milyen hosszú idő alatt térül meg a befektetésünk. A panellakások esetében általában 12-15 év a megtérülési idő, az új építésűek viszont ennél hamarabb, 10-12 év alatt is behozhatják az árukat. Az ok az, hogy arányaiban sokkal magasabb lehet a bérleti díja egy új lakásnak, mint egy használténak; amíg például Pécsett havonta 30-35 ezer forintot kérhetünk el egy hatmillió forintos panellakás használatáért, addig ez az összeg egy 12-13 millió forintért vásárolt új lakás esetében akár 120-130 ezer forint is lehet (persze a bérleti díj összegét számos tényező befolyásolhatja, mondjuk a bútorzat vagy – használt lakás esetében – a műszaki állapot).

Ugyanakkor hiába rendelkezik olyan paraméterekkel az ingatlanunk, amelyekre nagy az igény a piacon, ha irreálisan magas összeget kérünk el a használatáért, nem találunk majd egykönnyen bérlőket. A bérleti díj kialakításában érdemes ingatlanközvetítők segítségét kérnünk, akik a bérlők felkeresésében is nagy segítségünkre lehetnek.

Óriási veszélyt jelent a hiányos bérleti szerződés

Amennyiben megtaláltuk az érdeklődőt, akinek jó szívvel kiadnánk a lakást, szerződést kell írnunk, és ennél a lehető legnagyobb körültekintéssel szükséges eljárnunk. Miután a hatályos jogszabályok bérlőt sokkal jobban védik, mint a bérbeadót, így a mi feladatunk, hogy bebiztosítsuk magunkat. A szerződésben mindenekelőtt rögzíteni kell, hogy az határozott vagy határozatlan időre szól-e, és fel kell sorolnunk azokat a személyeket, akik hivatalosan a lakásban lakhatnak. A szerződésnek emellett tartalmaznia kell a bérleti díj és a kaució mértékét, a felmondási idő hosszát, illetve hogy kinek a felelőssége a bérlő ideiglenes elhelyezése egy esetleges felújítás vagy átalakítás alatt.

Rendkívül fontos továbbá, hogy a szerződés a rezsifizetés módjáról is rendelkezzen. Nem ajánlatos átíratni a bérlő nevére a közműveket, mert számos probléma adódhat abból, ha az nem fizeti a számlákat, még ha az ő nevén is van tartozás; emellett az átalánydíjas fizetés helyett érdemes a havi elszámolást választani, illetve ha erre nincs mód, a legjobb az, ha fényképeket kérünk a mérőórák állásáról a hónap végén, amelyek alapján mi magunk számoljuk ki a tartozást. Állandó konfliktusforrás a bérbeadók és a bérlők között az is, hogy ki hozott mit a lakásba, így a költözés előtt készítsünk fényképeket az értékesebb tárgyakról, bútorokról, majd a fotódokumentációt csatoljuk mellékletként a szerződéshez, hogy mindenki csak azt tudhassa magáénak, ami valójában az övé.

Vissza