Kijön a matek: lakást vesz és kiadja

2017.10.12, 5:18:

A panellakások kifizethető, egyben ideális befektetési célpontot jelentenek azok számára, akik kiadási céllal szeretnének ingatlant vásárolni. Budapest ugyan már drágának számít, de néhány nagyvárosban még érdemes beszállni ebbe a befektetési formába. Kevesen ismerik, de létezik mesterképlet is, ami alapján könnyen tervezhető a megtérülés.

Mindenki szeretne kiegészítő jövedelemre szert tenni, ami némileg függetlenebbé teszi. Egy közelmúltbeli felmérés adatai szerint minden harmadik megkérdezett tervezi, hogy belekezd valamilyen passzív jövedelemszerző tevékenységbe: a legtöbben közülük ingatlan vásárlását és bérbeadását fontolgatják. Az átlagosnál nagyobb hozam érhető el egy ilyen befektetéssel, mondja Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. A jelenlegi olcsó kamatszínvonal és a bővülő hitelkínálat lehetővé teszi, hogy a vállalkozó szellemű viszonylag kis indulótőkével is nekivágjon.

Különösen izgalmas terep a nagyvárosi panellakások világa. Főleg a szigetelt, felújított, egyedi mérőórával és új fűtőtestekkel ellátott lakások kapósak, amelyek remekül kiadhatók. Egy vidéki nagyvárosban az elhelyezkedés, a távolság sem annyira perdöntő szempont, mint például a fővárosban. Az ország nyugati részében – ahová jellemzően munkavállalás céljából érkeznek az emberek –, a panelek ára viszonylag magas. Az idén Győrben 243 000.-, Sopronban 260 000.- forintos négyzetméterárakat regisztráltak, vagyis egy átlagos, 52 m2-es panellakás 12,6-13,5 millió forintba kerül. A két forró pontnak számító iparvárosban szintén keresettek ezek a lakások: Székesfehérvárott hajszálpontosan annyiba kerül egy ilyen panel, mint Győrött, míg Kecskeméten nagyjából 1 millió forinttal olcsóbb.

Kimagasló a kereslet a kis lakások iránt Debrecenben, amely egyetemi város, és fejlődő ipara is sok munkavállalót vonz a régióból. Így egy panellakás négyzetméterára eléri a 236 000.- forintot, azaz 12,3 millióért vehető meg az átlagos, 52 m2-es lakás. Ugyanez Pécsett számottevően, 2,5 millió forinttal is olcsóbb lehet. Mindkét megyeszékhelyen belátható időn belül jelentős mennyiségű újépítésű lakás kerül piacra, amely befolyásolhatja a kereslet-kínálati viszonyokat. Ezért érdemes minél előbb lépni.


Mesterképlet a megtérüléshez

Hir_20171012_300A döntést a lakás vételárán kívül nyilván befolyásolja, hogy mekkora bérleti díjbevételt lehet elérni. Ebből a szempontból Győr, Sopron, Székesfehérvár és Debrecen vezeti a sort. Az OTP Ingatlanpont helyi irodáinak információi szerint – várostól és lokációtól függően – 75 és 150 ezer forint között mozog egy átlagos panellakás bérleti díja. „A megtérülés kiszámítása nem igényel magasabb matematikai hozzáértést, viszont a tisztánlátás érdekében megkerülhetetlen az előzetes kalkuláció” – mondja Valkó Dávid, aki a képletet is elmondja: A várható éves bevételt, tehát gyakorlatilag a lakáskiadásból származó összeget el kell osztani a lakásvásárlás és -fenntartás során felmerült költségekkel. Fontos, hogy nem csak a vételárat, de az illetéket, az ügyvéd díját, az adót, sőt ökölszabályként éves 1%-os amortizációt is ide kell számítani. Sőt, ha kiadás előtt felújítjuk a lakást, annak egyszeri költségét is. Ennek az osztásnak a hányadosa adja meg a hozamot. Ha például egy 12,3 millió forintért vásárolt lakást egész évben ki tudunk adni havonta 100 ezer forintért, akkor annak hozama – a közös költséget a bérlőre hárítva – mindent egybevéve 7,07% lesz. Életszerű azonban azzal számolni, hogy a lakást átlagosan csak 10 hónapra lehet kiadni – ez esetben a hozam 5,89%. Amennyiben a lakásvásárláshoz hitelt is igénybe veszünk, akkor annak költségei értelemszerűen csökkentik a megtérülési mutatót. Amíg azonban a kamatszint ilyen alacsony, a bérleti díj bőven kitermeli a törlesztő részleteket.


Hir_20171012_panell

Vissza