Balatoni ingatlanpiac: Siófok a főváros

2011.11.17, 7:48:

Bár néhány éve a Balaton-felvidék ingatlanpiaci reneszánszának vagyunk tanúi, a tó közvetlen közelségére vágyók még mindig a fővárosból leggyorsabban elérhető Siófokot és környékét keresik – derül ki az OTP Értéktérképéből, amely országos szinten is kiemelkedő forgalmat mutat a térségben; mindemellett továbbra is Siófok a lakásépítők és új lakást vásárlók első számú célpontja.

Vajon hogyan hatott a válság a Balatoni lakóingatlan-piacra? Hol jó befektetés még most is ingatlant venni? Mely területeken nőtt a forgalom az elmúlt két évben? Hogy alakul a befektetésnek is kiváló tóparti új apartmanok piaca? Ezekre a kérdésekre kerestük a választ elemzésünkben.

Budapesthez közel növekvő árak

Az OTP Jelzálogbank balatoni körképe nagy különbségeket mutat a tóval határos nyolc kistérség ingatlanáraiban. A Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) tranzakciós adatbázisán alapuló statisztikai feldolgozás szerint, míg a marcali kistérségben 100 ezer Ft/m2 alatti volt az átlag 2010-ben, a másik véglet a balatonföldvári, ahol bőven 300 ezer Ft felett alakult a fajlagos átlagár. Ebben nagy szerepe van annak, hogy a viszonylag csekély forgalomból jelentős aránnyal részesedtek a tó partján átadott beruházások 4-500 ezer Ft közötti m2-árú új lakásai.

Balatoni ingatlanpiac: Siófok a főváros

A tapolcai kistérség kiterjedt aprófalvas körzetének köszönhetően alig 110 ezer Ft feletti átlaggal jellemezhető, s a mutató a keszthelyi kistérségben sem éri el a 160 ezer Ft-ot. A balatonalmádi, fonyódi és balatonfüredi kistérségek átlagára 200-240 ezer Ft/m2 között, míg a siófoki térségé 270 ezer Ft felett alakul.

Érdekesebb adat, és mutatja a válsággal szembeni ellenállást az átlagárak 2008-2010 közötti változása. A legnagyobb, 25% feletti visszaesés a fonyódi és marcali kistérségben következett be. Mérsékelten, 1-7% között csökkent az átlagár a balatonalmádi, tapolcai és keszthelyi kistérségekben. Ugyanakkor, a siófoki és balatonfüredi kistérségben az árak a válságban is 7-12%-kal, illetve a balatonföldvári térségben 15%-ot meghaladóan növekedtek. Valamelyest kimutatható tehát a kelet-nyugati megosztottság.

A nagyobb Balaton-parti városok tranzakciós lakóingatlan átlagárai és ennek változása (Forrás: NAV, OTP Jelzálogbank)

Balatoni ingatlanpiac: Siófok a főváros

Marcaliban áll, Siófokon élénk a piac

Egy másik, az ingatlanpiacot jól jellemző mutató a forgalom alakulása. „A vizsgált kistérségek közül a siófokiban a legnagyobb a tranzakciószám. A mintegy 350 lakóingatlan adásvételből közel 300 Siófokon történt. Élénk képet mutat emellett a Balaton nyugati medencéjének központja, a keszthelyi kistérség, 220-as forgalommal (ennek háromnegyede Keszthelyen). Érdekes, hogy a másik véglet a siófokival szomszédos balatonföldvári kistérség alig 50 tranzakcióval és 100 alatti a tranzakciók száma még a marcali és a balatonalmádi kistérségekben is. A tapolcai, fonyódi és balatonfüredi kistérségben tavaly 110-130 közötti ingatlan cserélt gazdát, és az adásvételek nagyobb része ugyancsak a tóparti településeken realizálódott.” – ismerteti az OTP Értéktérkép adatait Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

A forgalom volumene az elmúlt két évben nagyon differenciáltan változott a tó környékén. 50%-ot meghaladó mértékben csökkent a keszthelyi, balatonfüredi, tapolcai és balatonalmádi (itt közel 75%-kal) kistérségben; 20 és 50% között a fonyódi és a marcali térségben. Ugyanakkor 30% felett növekedett a tranzakciószám a siófoki és balatonföldvári kistérségben (ez utóbbi esetében, igaz, alacsony bázisról indulva). Hasonlóan a piaci aktivitást jelzi a forgási sebesség mutatója; ez az adott terület éves tranzakciószámának és az aktuális lakásállomány hányadosa. 2% feletti aránnyal rendelkezik a siófoki kistérség (tehát a lakásállomány 2%-a, azaz minden 50. ingatlan gazdát cserél egy év alatt), ami országos szintű rekordot jelent. A legkevésbé a marcali kistérségben pörög a piac, ahol alig 0,5% a forgási sebesség. 1% feletti még a keszthelyi és a balatonfüredi mérőszám, a többi kistérség mutatója 0,5 és 1% között alakul.

Az ár és a forgalom elmúlt két évben mért változása alapján a siófoki kistérség egyértelműen a válság nyertesének tekinthető, csakúgy, mint a keszthelyi és a balatonföldvári. A másik véglet a marcali kistérség, ahol mind az árak, mind a forgalom jócskán visszaesett. Érdekes a balatonfüredi kistérség helyzete, ahol a jelentősen csökkenő forgalom növekvő árakkal párosul; valószínűleg itt egyre inkább csak a jó minőségű és adottságú, így drágább ingatlanokra van kereslet.

Csak a déli parton épül vízparti új lakás

Budapest közelsége, az országban elsőként megépült autópálya, illetve a hosszú part menti sáv már évtizedek óta vonzza az ingatlanfejlesztőket Siófokra. A kétezres évek második felében egyértelműen a tóparti lakásépítők fókuszában volt a 25 ezer fős város, és jelenleg is ide és a szomszédos településekre korlátozódik a part menti lakásépítés. Az OTP Jelzálogbank Balaton-parti elemzésében 28, jelenleg értékesítés alatt álló tóparti, sok esetben saját stranddal rendelkező társasházi beruházást szerepel, amelyek mindegyike a Balatonfenyves-Siófok szakaszon épül, ebből 16 Siófokon. Egy-két kivételtől eltekintve (pl. a siófoki Galerius projekt 100 feletti lakásszámú, nyolcemeletes épületei) ezek mind kis lakásszámú, általában 20-30 lakásos házak, amelyek gyakran több ütemű beruházás keretében épülnek.

Ádány Tamás, a már évek óta a Beszédes József sétányon építkező, és ezalatt 200 lakást értékesítő OTP Ingatlan Zrt. vezérigazgatójának számításai szerint jelenleg közel 300, közvetlenül a parton álló épületben lévő új lakásból választhat az, aki siófoki ingatlanba ruházna be. Emellett a városban az újszerű lakások iránti folyamatos kereslet a másodlagos piacot is élénken tartja. Bár a kereslet erőteljesnek mondható, több instabil háttérrel rendelkező beruházó került nehéz helyzetbe a válságban, sok beruházás halasztódott, így a vevőknek ezt a kockázatot is mérlegelniük kell. Az árak igen széles skálán, 350 és 650 ezer Ft/m2 között alakulnak. „A tóra néző és a balatoni panoráma nélküli lakások ára között akár 20% különbség is lehet. Külön építészeti kihívást jelent úgy megtervezni egy beruházást, hogy az épületek elhelyezése, tájolása, és a lakások optimális kialakítása eredőjeként minden ingatlan panorámás legyen.” – teszi hozzá Ádány Tamás.

Jó befektetés balatoni jellegzetességekkel

Az új lakások vásárlói számára a „vízpart, kényelem és nyugalom” lehet talán a három kulcsszó, ami alapján döntenek egy-egy beruházás mellett. A hosszú siófoki parti sétány különböző szakaszokra oszlik, és komoly versenyelőnye lehet annak a beruházásnak, amely a nyüzsgő „buli-szakasztól” távolabb, de az éttermektől, bevásárlási és szórakozási lehetőségektől csupán néhány percre kínál lakásokat. Így egyszerűen tágul a potenciális vásárlók köre. Az OTP Ingatlan Zrt. tapasztalatai szerint a vevők 80%-a Budapestről érkezik, emellett érezhetően újra nő a külföldiek érdeklődése is, akik itt keresnek értékálló befektetést.

Az ár, szobaszám, felszereltség preferenciákon túl, az új balatoni lakások esetében speciális igények is felmerülhetnek. Igényes felszereltségnél például az ablakokra redőny mellett szúnyoghálót is szerel a beruházó. Aki nem szeretne egész évben a Balatonnál lakni, új lakását viszonylag egyszerűen, és a klasszikus nyári szezonon túl egyre hosszabb ideig ki tudja adni. Kétszobás, panorámás lakásnál akár napi 15-20 ezer forinttal is számolhatunk. Mindazonáltal, egy állandó lakásnak választott ingatlanhoz képest, a Balatonnál fontosabb döntési tényező az alacsony közös költség.

Az, hogy egy közvetlen vízparti ingatlan értékállósága átlagon felüli, talán nem igényel külön magyarázatot. Potenciálisan beépíthető telek alig maradt, s a parti sáv közelmúltban szigorodó beépítési előírásai (7 méteres sávot szabadon kell hagyni közös használatra) jelentősen növelik a már megépült, tóparti, vízre panorámás ingatlanok értékét.

Vissza