Egyszerre fékezett és gyorsított a magyar lakáspiac – Mi történik?

Tavaly mintegy 150 ezer lakáspiaci tranzakció történt Magyarországon, ami közel 15 százalékkal volt több az egy évvel korábbinál – derül ki az Eurostat adataiból. Ezzel jelentősen lassult a bővülés a 2024-es 25%-ról, viszont utoljára 2021-ben cserélt gazdát több lakás a magyar piacon. Az OTP Ingatlanpont elemzése szerint a kormány napokban bejelentett lakáspiaci intézkedései fogják meghatározni a következő hónapok-évek tendenciáit.

Megugrott a magyar lakáspiaci forgalom, de megtörtént a növekedés lendülete

Európában a legnagyobb mértékben a szlovén lakáspiac tudott bővülni, ott tavaly 30%-kal több tranzakciót regisztráltak, mint 2024-ben. A hullámzás azonban a szomszédunknál is megvolt, hiszen a megelőző két évben 20, illetve 18 százalékkal visszaesett a forgalom, majd onnan pattant vissza. A második helyen Litvánia, a harmadikon pedig Ausztria áll, a dobogóról éppen csak lemaradó Belgiumban hajszállal 20 százalék felett volt a bővülés. A rangsor másik végén Horvátország, Bulgária és Lengyelország áll, a 18 adatközlő országból csak ebben a háromban regisztráltak kevesebb tranzakciót, mint 2024-ben, de visszafogott, 5 százalék alatti volt a növekedés az ír és a ciprusi piacon is.

Ha csak az újépítésű lakásokat nézzük, akkor viszont piacvezető volt Magyarország 39 százalékos növekedéssel, ami mintegy 10 ezer lakóingatlant jelentett. Közben a használt lakások forgalma 11 százalékkal emelkedett.

A tranzakciószámok és azok éves növekedése mellett még egy mutatószámot érdemes figyelembe venni: az ingatlanok forgási sebességét, vagyis azt, hogy az adott évben a teljes lakásállomány mekkora része cserélt gazdát. Magyarországon mintegy 4,62 millió lakóingatlan van, így a 150 ezres tranzakciószám azt jelenti, hogy ennek 3,24 százaléka cserélt tulajdonost 2025-ben. Ez pedig érezhető emelkedést jelent az előző évi 2,84 százalékhoz képest. Az Eurostat 13 ország nominális lakóingatlan-forgalmát közli, ezek közül csak a norvég és a dán lakáspiac volt élénkebb a magyarnál, a litván és a holland nagyjából hazánkkal egy szinten állt, Ausztriában és Szlovéniában viszont a 1,5 százalékot sem érte el a forgási sebesség.

„Tavaly nyáron jelentették be az Otthon Start kedvezményes hitelprogram indulását, ami látványosan megmozgatta a piacot, ezen belül érezhetően élénkítette az újlakás-forgalmat is. A kereslet növekedése miatt egyrészt új projektek indultak, másrészt korábban leállított beruházásokat is újraindítottak a fejlesztők” – emelte ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A következő időszakban megint mozgalmas hónapok elé néz a lakáspiac, hiszen a kormány a héten részletesen ismertette terveit. Ezek szerint az Otthon Start program eddigi formájában megszűnik, viszont jön helyette Wekerle Plusz program hasonló hitellehetősége szigorúbb feltételekkel. Emellett 2027-ben újra életre kelnek a lakástakarékok, illetve felújítási programot is indít a kormányzat, valamint a régóta áhított állami bérlakás- és kollégium építési program is elstartolhat. Ezek pedig jelentősen befolyásolják majd a lakáspiacot.
Rövid távon a támogatási rendszer gyors átalakítása okozhat átmeneti piaci mozgásokat. Valkó Dávid szerint az Otthon Start lezárása miatt azok a vásárlók, akik már elindították a vásárlást, még igyekezhetnek élni a korábbi feltételekkel, erre azonban csak a meghatározott átmeneti szabályok szerint van lehetőség. A Wekerle+ október 28-tól induló vásárlási és építési hitele új feltételekkel veszi át a program szerepét: a 18–45 éves korosztály első otthonhoz jutását támogatja, új lakások esetében legfeljebb 3, használt ingatlanoknál legfeljebb 5 százalékos kamattal. A használt lakásoknál az 5 százalékos kamat kisebb előnyt jelenthet a piaci finanszírozáshoz képest, az ötéves bentlakási kötelezettség és a bérbeadás tilalma pedig érdemben korlátozza a befektetési célú vásárlások lehetőségét.

„Előremutató lépés a lakástakarékok újraindulása, még akkor is, ha a korábbi 30 százaléknál alacsonyabb lesz ezek állami támogatása. Ugyanígy pozitív az energetikai felújítási program, különösen úgy, hogy a támogatásért cserébe energiamegtakarítást is elvárnak” – emelte ki az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Valkó Dávid szerint az állami bérlakások és kollégiumok építése miatt középtávon érezhetően nőhet a bérleti kínálat a piacon, ami még jobban fékezheti a befektetési célú vásárlásokat. Ennek eredményeként csökkenhet az ilyen irányú kereslet, illetve a bérleti hozamok, mivel mindez várhatóan a bérleti díjakra is hatással lesz.