Eltűnt a kereslet, hirtelen nagyot fékeztek a lakásépítők is

Úgy tűnik, hogy az idei a végletek éve lesz a magyar lakásépítési piacon, ezt támasztják alá a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) friss adatai is. Egyrészt 2022 óta nem adtak ki olyan sok építési engedélyt az első kilenc hónapban országosan, mint idén, másrészt viszont a harmadik negyedévben Budapesten például még az ezret sem érte el az engedélyek száma, amire több mint két éve nem volt példa. Az OTP Ingatlanpont friss elemzése szerint a következő hónapokban a bejelentett kormányzati intézkedések rajzolhatják át a piaci viszonyokat, az olcsóbb finanszírozás miatt felértékelődhetnek az új lakások, a fővárosban viszont a 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát egyre nagyobb akadályt jelenthet.

Erős évkezdet után megtorpantak a lakásfejlesztések

A napokban tette közzé harmadik negyedéves lakásépítési statisztikáját a KSH, mely felemás képet mutat. A júliustól szeptemberig terjedő időszak önmagában komoly fékezést mutatott, ahogy arról az elmúlt hónapokban egyre többet lehetett hallani, ugyanakkor az év első kilenc hónapja kiemelkedően erős volt, köszönhetően az első féléves számoknak. Úgy tűnik, hogy az Otthon Start Program fékeződésével a fejlesztők is kicsit elbizonytalanodtak a keresletet illetően, de a frissen bejelentett kormányzati lépések ismét felkavarhatják ezt az állóvizet.

Az év első kilenc hónapjában 22.331 új lakásra adtak ki építési engedélyt az országban, ennél magasabb legutóbb 2022-ben volt ez a szám az év hasonló időszakában. Ugyanakkor a harmadik negyedévben regisztrált 5743 építési engedély 19 százalékkal alacsonyabb volt az egy évvel korábbinál. Már ez is jelzi a piac kettősségét: az év első felében, különösen az első negyedévben még kifejezetten optimisták voltak a fejlesztők, amiben szerepet játszhatott a tavaly indult Otthon Start Program, azonban nyárra már érezhették a kereslet lassulását, ami miatt óvatosabbak lehettek az új projektekkel. Még látványosabb volt ez a folyamat Budapesten, ahol már a második negyedévben is csökkent tavalyhoz képest a kiadott építési engedélyek száma, július és szeptember között pedig az ezret sem érte el, amire utoljára 2024 közepén volt példa. Az egy évvel korábbihoz képest pedig 48 százalékos volt a visszaesés. Ez egybecseng azokkal az információkkal, melyek szerint a fővárosi lakáspiacon volt a legnagyobb a fékezés, mivel az elmúlt évek áremelkedése után egyre több vevő számára váltak nehezen megfizethetővé a budapesti lakások.

A megyei jogú városokban szintén jelentősen, 32 százalékkal csökkent a kiadott építési engedélyek száma a tavalyi harmadik negyedévhez képest, a többi városban viszont stagnálást, a községekben pedig 11 százalékos növekedést regisztrált a KSH. „Ezek az adatok is azt támasztják alá, hogy bár az Otthon Start az egész ország lakáspiacát megmozgatta, a vevők az alacsonyabb árak miatt egyre inkább a vidéki ingatlanok felé mozdultak el” – emelte ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A használatba vételi engedélyek száma hagyományosan némi késéssel követi az építési engedélyek tendenciáját a lakásépítések tehetetlensége miatt. Egy átlagos lakás kivitelezése ugyanis másfél-két évig is eltart. Vagyis miközben a fejlesztők viszonylag gyorsan reagálnak az aktuális piaci trendekre, és a kereslet változásához igazítják a kérelmezett építési engedélyeket, a korábban lekötött és elkészülő lakásokba most költöznek be az emberek. Ennek tudható be, hogy a használatba vételi engedélyek számának növekedése még gyorsult is, a harmadik negyedévben átadott 3525 új lakás 49 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel korábban. Ezen belül Budapesten két és félszeresére emelkedett az elkészült lakások száma, melyeket részben az Otthon Start elindulásakor vásároltak meg. Az új átadások száma csak a kisebb városokban csökkent 6 százalékkal egy év alatt, a megyei jogú városokban és a községekben is növekedést regisztrált a KSH. Az országosan kiadott 9803 használatba vételi engedély az év első kilenc hónapjában 2023 óta a legtöbb volt.

Új lakásokra szűkül a kedvezményes hitelkör, amíg a beruházások egy része visszaesett

További érdekesség, hogy egyre több lakás épül kifejezetten értékesítési céllal, amivel párhuzamosan logikusan visszaesik a saját célú építkezések aránya. A harmadik negyedévben az egész országban az új lakások majdnem háromnegyede értékesítési céllal készült, ennél magasabb arányra a statisztika publikálásának 2004-es kezdete óta egyszer sem volt példa. Budapesten még dominánsabb ez, a lakások 95 százalékát értékesítési céllal építették, ami szintén rekordközeli az elmúlt 22 év adatai vizsgálva.

"Az OTP adatai is azt mutatják, hogy döcögős volt a harmadik negyedév, július és október között Budapesten például 60 új beruházás keretében mintegy 2200 lakás értékesítése indult el, miközben tavaly a hasonló időszakban 79 projektben több mint 3500 lakást hirdettek meg újonnan." – tette hozzá Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont szakembere szerint a megépült lakások számában további bővülés várható a következő időszakban, ahogy ezek a tavaly elindított beruházások lezárulnak.

A kormány az elmúlt hetekben bejelentette az Otthon Start Program megszűnését és szűkebb kedvezményezetti körben egy új finanszírozási program, a Wekerle+ elindítását. Ez pedig ismét átrendezheti a piacot, hiszen mostantól csak az új lakásokra lesz érvényes a 3 százalékos kedvezményes hitelkamat, a használt lakások esetében ez 5 százalék lesz, ami már közelít a piaci kamatszinthez. Valkó Dávid szerint ez az átalakítás azt jelentheti,hogy emelkedhet az új lakások aránya az összes tranzakción belül, ez élénkítheti az új lakások építését. Ugyanakkor a 2 százalékpontos kamatkülönbözet nagy részét el is viheti az, hogy az új lakások – piaci főszabályként – még mindig drágábbak, mint az azonos adottságú használtak.

Valkó szerint az, hogy a kormány határozatlan ideig meghosszabbította az új lakások 5 százalékos áfakulcsát, nagyobb magabiztosságot adhat a fejlesztőknek, egy fontos kockázat tűnhet el a rendszerből. A tervezett állami bérlakás- és kollégiumépítési program is pozitív lehet számukra, de még ki kell dolgozni a megfelelő ösztönzőket, hogy a lakásépítőknek megérje arra a piacra is belépni.