Lelassult a magyar lakáspiac – Most kell merészen alkudni az árakból?

Továbbra is jellemző a lakáspiacra, hogy a kereslet csökkenése mellett egyre nagyobb az árengedmények tere, vagyis a vevők vannak könnyebb helyzetben. Az OTP Ingatlanpont friss adatai szerint utoljára majdnem két éve lehetett annyit alkudni a vételárból, mint idén nyáron. Ugyanakkor most is vannak extrém példák, amikor akár az irányárnál lényegesen drágábban keltek el ingatlanok.

A házaknál már érezhető a kereslet lassulása

Országosan június és augusztus között átlagosan 6,4%-kal olcsóbban keltek el a lakások, mint amennyi az utoljára hirdetett irányáruk volt – derül ki az OTP Ingatlanpont friss adataiból. Utoljára 2024 őszén, vagyis majdnem két éve volt ennél nagyobb tér az alkura. Ez alapvetően azt jelzi, hogy az Otthon Start tavalyi bevezetése óta lelassult a kereslet, ami miatt az eladóknak be kell érniük alacsonyabb összeggel a lakásukért.
Persze a piac most sem egységes, ahogy sosem volt az. A legnagyobb, 7,8%-os alku a házak esetében volt, a panellakások esetében átlagosan 3,8%-ot, a téglaépítésű lakásoknál pedig 3,4%-ot lehetett alkudni. Érdekesség, hogy miközben a házak esetében érezhetően nőtt az árengedmény mértéke, a lakásoknál még csökkent is kismértékben. Vagyis úgy tűnik, hogy elsőként a házak piacára gyűrűzött be a forgalomcsökkenés hatása.

A legkisebbet továbbra is Budapesten lehet faragni az árakból, a fővárosban átlagosan 3 százalékos árengedményre voltak hajlandók az eladók. Ezen belül a budapesti házak 5,7%-kal olcsóbban keltek el, mint az irányáruk, a lakások esetében viszont csökkent az alku tere. Továbbra is a panelek tűnnek a legnépszerűbbeknek, azon a piacon mindössze 2,1%-ot engedtek átlagosan az árakból.

A megyei jogú városokban már a budapesti több mint másfélszerese, 4,6% volt az átlagos árengedmény. Ott már nem csak a házak, hanem a téglalakások esetében is nőtt az alku tere az előző időszakhoz képest. A kisebb vidéki városokban pedig már átlagosan több mint 7 százalékkal kevesebb pénzzel kellett, hogy beérjék az eladók, ami 2024 ősze óta a legrosszabb pozíciót jelentette számukra. Hasonló, majdnem kétéves csúcsot láttunk a kisvárosi házak piacán, ahol 7,8%-os engedményre voltak kénytelenek a tulajdonosok, miközben a téglalakások sokkal jobban tartották értéküket, csak 4,3%-os alku volt tapasztalható az irányárakhoz képest. A kisebb vidéki városok panellakásai esetében tapasztalt 4,8%-os alku pedig kétéves csúcsot jelent. A legnagyobb árengedményt továbbra is a községekben lehetett elérni, ahol átlagosan 8,3%-kal olcsóbban találtak gazdára a lakóingatlanok (döntően házak), mint amit az eladók megcéloztak.

„Az elmúlt hónapokban az látszott, hogy az Otthon Start Program iránti érdeklődés fokozatos lanyhulásával csökkent a forgalom a lakáspiacon, ez pedig egyre nagyobb engedményre kényszeríti az eladókat, ha belátható időn belül meg akarnak szabadulni ingatlanjaiktól” – kommentálta az adatokat Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont szakembere szerint a következő időszak nagy kérdése az lehet, folytatódik-e a jelenlegi feltételekkel a kedvezményes hitelprogram. Amennyiben előre bejelentett érdemi szigorítás jönne, az rövidtávon élénkítheti a keresletet, hiszen azok is a vásárlás felé mozdulhatnak, akik most még kivárnak. Ez pedig első lépésben csökkentené az alku terét, később viszont a szigorúbb kondíciók miatt visszaeső kereslet ismét nagyobb árengedményeket hozhatna.

Természetesen most is voltak extrém példák a lakáspiacon, melyek közül néhányra érdemes kitérni. Ezek azok az OTP Ingatlanpont által közvetített ingatlanok, melyek lényegesen olcsóbban vagy drágábban találtak új gazdára, mint ami a végső irányáruk volt. A legnagyobb, több mint 60 százalékos alku egy Szabolcs-Szatmár-Bereg megyei felújítandó családi ház esetében fordult elő, melyet majdnem 11 millió forintért kezdtek hirdetni májusban, aztán július közepén 4 millió forintért vették meg. Vélhetően az eladó minél előbb szeretett volna megszabadulni az ingatlantól, ez magyarázhatja a szélsőséges árengedményt.

Hasonló lehetett a helyzet annál a Jász-Nagykun-Szolnok megyei háznál, mely a 12,5 millió forintos irányár kevesebb mint a feléért, 6 millióért kelt el, bár ott már tavaly november óta a piacon volt az ingatlan. Érdekesség, hogy a legnagyobb alkuk toplistájának első tizenhárom helyén kivétel nélkül kelet-magyarországi ingatlanok voltak a nyáron, utánuk következett egy budapesti családi ház, melyet egy év után, az eredetileg megcélzott 100 milliós, majd később 70 milliósra csökkentett árszint helyett végül 50 millióért vittek el. Az első nyugat-magyarországi lakásra pedig egészen a huszonötödik helyig kell lapozni a toplistán, a felújítandó Pest megyei családi ház 21,5 millió forint helyett 16,5 millióért talált új gazdára három hónap alatt. A legnagyobb alkuk tízes toplistájára mindössze egy panellakás tudott felkerülni, ami jól mutatja, hogy jelenleg ez a kategória tartja legjobban az értékét.

Kisebb számban ugyan, de most is voltak olyan ingatlanok, melyekért licitháború alakulhatott ki a vevők között, így végül drágábban sikerült eladni őket, mint amennyiért meghirdették. A legnagyobb áremelkedés egy Békés megyei felújítandó családi ház esetében volt, melyet tavaly augusztusban 24,9 millió forintért kezdtek hirdetni, majdnem egy évig tartott eladni, de a tulajdonos türelme kifizetődött, mivel végül 30 millió forintot adtak érte. Közel 10%-os áremelkedés volt egy kelet-magyarországi megyeszékhely jó állapotú lakása és egy Pest megyei családi ház esetében is. Előbbi egy 2005-ben épült, vagyis viszonylag új lakás volt, melyet tavaly novemberben még 60 millió forintért hirdettek, majd engedtek az árból 55 millióra, de végül idén nyáron valaki kifizette érte az eredeti irányárat. Budapesten – az épülőfélben lévő ingatlanoktól eltekintve – 4,8% volt a legnagyobb végső áremelkedés, de a hirdetés időszaka alatt ott is előtte engedni kellett az árból az eladónak.