Az elmúlt tíz évben megéltük a lakáspiac mélypontjait és az új csúcsokat egyaránt. Mit jelentett ez a kereslet vagy a lakásárak tekintetében?

Tény, hogy az elmúlt tíz évben jó betekintést nyerhettünk a piaci hullámzásba, de igazából 2006-ig kellene visszamennünk ahhoz, hogy elmondhassuk, megtapasztaltuk a ciklikusan működő lakáspiac minden egyes fázisát. A ciklusokat – leegyszerűsítve – a két leggyakrabban vizsgált mutatóval, a reálárszint és a forgalom alakulásával jól le tudjuk írni. A trendfordulókat szabály szerint a tranzakciószám változása jelzi előre, amit kis késéssel követ az árkorrekció. 2006 például mind országos reálárszintben, mind pedig forgalomban lokális csúcs volt. Innen, 229 ezer darabról az adásvételek száma előbb két éven át 15-20%-kal csökkent, majd 2009-ben 40%-ot zuhant, egészen a 91 ezres szintig.

Mindeközben a reálárszint – az MNB lakásárindexe alapján – két éven át éppen csak csordogált lefelé, majd 9%-ot esett. A forgalom ezután még három évig lassan erodálódott, mígnem 2013-ban végre kissé felfelé mozdult, 2014-ben pedig 28%-kal megugrott. Az árszint látványosabban, évi 5-10%-kal kúszott tovább lejjebb, egészen a 2013-as mélypontig, majd a következő évben még csak leheletnyivel, a forgalmi ugrást követő évben, 2015-ben viszont már 14%-kal emelkedett. A felívelő ciklusban a 2012-es, 86 ezres mélypontról a forgalom 2018-ig folyamatosan bővült. Az így elért 164 ezres szint ugyanakkor jócskán elmarad a 2008 előtti évek átlagától.

Az, hogy az adásvételek száma Budapesten már 2018-ban, országosan pedig 2019-ben csökkenésnek indult, nyilván összefügg azzal, hogy a 2013-as mélyponttól hat év alatt országosan kétszeresére, Budapesten pedig közel háromszorosára emelkedett a reálár-színvonal. Nem csoda, hogy nagyjából hét-nyolc év lejtmenet és ugyanilyen hosszú, bár jóval meredekebb emelkedés után, 2019-2020 fordulójára egységes volt a szakmai vélemény, hogy bármikor elérhetünk az árak tetőzéséhez, és a forgalomhoz képest ismét kis késéssel, de jöhet egy újabb forduló. Ebbe a piaci helyzetbe érkezett tavaly a járvány, illetve rá válaszul idéntől számos új otthonteremtési támogatási elem, felborítva a ciklusok már három évtizede nagyjából szabályos hosszúsággal váltakozó rendjét.

Mennyiben vethető össze a 2008-ban beköszönő válsághelyzet a tavalyi évvel? Egyáltalán, megállja a helyét az összehasonlítás?

Valóban adódik az összevetés, ugyanakkor teljesen más okai voltak a lakáspiaci korrekciónak a két esetben. 2008-ban globális pénzügyi, hitelezési válság gyűrűzött be hozzánk, ami elsősorban a devizahitelek árfolyamingadozásán keresztül lehetetlenítette el adósok tömegét, és több éves bizalmatlanságot hozott a lakásvásárlással, lakáshitel felvétellel szemben. Mindeközben pedig az államnak jóval kisebb tere volt stimulálni a keresletet. Erre egészen 2015-ig kellett várni, amikor bevezetésre került a CSOK, a még meglévő devizahiteleket pedig forintosították.

Az árszint meglódulásával az elhalasztott kereslet is ekkor kezdett tömegesen aktivizálódni. Egyrészt az eladók már piacra merték dobni lakásaikat, ahogy az árak kimozdultak a mélypontról, másrészt kezdetben a döntően készpénzes befektetők, majd pedig a nagy arányban – immár kockázatmentesebb – hitelből, saját célra vásárlók egyszerre érezhették úgy, hogy még a várható jelentősebb drágulás előtt kellene ingatlant vásárolni. Ehhez képest 2020-ban, bár sokkoló volt a lakáspiac rövid, március-áprilisi befagyása, összességében inkább csak megtorpant a már amúgy is lassuló növekedés, hogy aztán idén – döntően állami ösztönzők hatására – új erőre kapva meglóduljon. Míg 2008 után pár év alatt 37%-kal esett a reálárszint (amit aztán „kamatostul” vissza is hozott), tavaly csak negyedéves alapon volt némi negatív árkorrekció.

Amúgy ezzel nem vagyunk kivételek, Európa-szerte árnövekedést mutatnak a statisztikák. A koronavírus hatására inkább a vevői preferenciák változtak meg látványosan, a magyar gazdaság meglepően jól átvészelte a kizökkenést, és a hitelpiac is kifejezetten jól teljesít továbbra is. Az idén bevezetett számtalan támogatási forma fennmaradásáig, de akár 2022 végéig nem is azonosítható olyan jelentős kockázat, ami biztosan fordulóra késztetné a jelenleg pozitív irányú piaci mutatókat. A járvány hatására egyrészt sokan újragondolják lakhatásuk minőségét, vagy módosítanak elvárásaikon, illetve megtakarításaik elköltésekor az otthonteremtés került első helyre, s ezek mind a keresletet élénkítik. Emellett a most erősödő inflációs félelmek, és az elindult kamatemelés mellett is még olcsó hitelek szintén lakásvásárlásra ösztönöznek. Mindezek hatására valószínűnek tartom, hogy a tavalyi mérséklődés után idén ismét kétszámjegyű reálár-bővülést láthatunk majd.

Mi a helyzet a harmadik fő mutatóval, a lakásépítésekkel? Az elmúlt évek támogatásainak hatására hogy alakult a lakásépítések száma?

Az általános konjunktúra mellett nagyon erőteljes hatása van az újlakás-piacra a célzottan erre a szegmensre irányuló támogatásoknak, kedvezményeknek. Ezek közül immár hatodik éve az áfamizériát kísérhetjük figyelemmel. 2016-ban az öt százalékos kulcs bevezetése – bár örömteli volt mind a vevőknek, mind az építőknek – abból a szempontból rossz ütemben érkezett, hogy az újlakás-piac magától is éledezett.

Mindenesetre két év alatt háromszorosára, 38 ezerre emelkedett az építési engedélyek száma – ami így is csak háromnegyede volt a 2009 előtti évek átlagának –, ezzel együtt a tehetetlensége miatt kis késéssel, ám tartósabban felfutó használatba vételi engedély számok is mutatják, hogy a szegmens a lakáspiacon belül is egyértelműen fókuszba került. Vevői oldalról szerencsétlen együtt állás, hogy a kereslet élénkülése párhuzamosan zajlott a kivitelezési kapacitások szűkössé válásával, illetve a költségek drasztikus drágulásával, azaz összességében a lakásárak megugrásával. Így a kedvezményes – vagy magánerős építkezésnél ötmillió forintig visszaigényelhető – áfa pont hogy nem tudta kifejteni eredeti célját.

Nagyjából ugyanez ismétlődik most is, azzal együtt, hogy CSOK-os vásárlás esetén, illetve – egyelőre elméletileg – rozsdaövezeti fejlesztési területeken nulla százalékos az áfatartalom. Az építési engedélyek száma a tavalyi egyharmados zuhanás után idén országosan újra elérheti a 30 ezret, míg az átadott lakások volumenében előfordulhat, hogy elmarad a várt megtorpanás, és itt ugyancsak hasonló számot láthatunk az év végi statisztikában.

Megfelelő-e a mostani lakásépítési volumen az állomány megújulása szempontjából úgy, hogy a fejlesztések zöme néhány gócpontra koncentrálódik?

Az immár két évtizede hangoztatott, évente a lakásállomány egy százalékának megújulását biztosítani hivatott negyvenezres építési volument 2000 óta két évben, 2004-2005-ben sikerült elérni, és a következő években sem valószínű, hogy épül majd ennyi új lakás. Az állami lakástámogatási rendszer kialakításában nyilván érthetőek a nagyobb ívű megfontolások, mint a lakásépítések gazdaságélénkítő szerepe, vagy a gyerekvállalás közvetett élénkítése.

Az alap demográfiai mutatók alakulása azonban önmagukban nem feltétlenül indokolják az új építések ilyen hangsúlyos támogatását, s ezzel a lakásállomány további bővülését, az viszont vitathatatlan, hogy a belföldi vándorlás – egészen 2020-ig tartó – élénkülése új lokális gócpontokat hozott létre, ahol viszont koncentrált igény mutatkozik minőségi lakhatásra. Ez utóbbira erősített rá a koronavírus, melynek településfejlődési hatása (azaz hangsúlyeltolódás a belvárosok és agglomerációk, kertvárosok viszonylatában) már egy év alatt megmutatkozott, s ez akár hosszabb távon megfordíthatja az elmúlt másfél évtized folyamatait. Ennek egyik látványos példája nagy, százas lakásszámú társasházi projektek megjelenése a főváros külső pesti kerületeiben.

Az MNB lakáspiaci jelentése szerint lakásár-jövedelem viszonylatban Budapest mostanra kimondottan drágának számít. Mennyire tekinthető egészségesnek a mostani árszínvonal és mit hozhat a jövő?

Valóban, az elmúlt évek mind országos, mind budapesti áremelkedése alapján az élbolyban (ha nem egyenesen a dobogó csúcsán) állunk Európában. Nagyjából 2013-tól a drágulás mértéke ráadásul meghaladta az amúgy ugyancsak folyamatos bérnövekedés ütemét. Noha 2020 folyamán – köszönhetően a reál lakásárak kismértékű csökkenésének, és az idei trendeket figyelve vélhetően csak ideiglenesen – javult a budapesti lakásár/jövedelem mutató (azaz rövidebb idő alatt lehetne a teljes egészében megtakarított jövedelmünkből aktuális átlagáron lakást venni), kétségtelen, hogy a fővárosi lakásárak már egy ideje meghaladják egyensúlyi szintjüket. Csekély vigasz, hogy jelenleg például Prága, Pozsony és Varsó is kedvezőtlenebb helyzetben vannak. Hiába mutatja már „egészségtelennek” egy többtényezős ökonometriai modell az árszintet, a jelenlegi támogatási rendszer generál annyi plusz forgalmat, hogy – legalábbis 2022 végéig – bátran fogadhatunk további áremelkedésre.

Hol éri meg és mennyire tekinthető biztonságosnak ma a befektetési célú lakásvásárlás?

Bevallom, elfogult vagyok a lakáspiaccal, mint életre szólóan biztos befektetéssel szemben (persze jól megválasztott lokáció és ingatlan esetében), de az eddigi historikus adatok is alátámasztják optimizmusomat. Nyilván keveseknek jutott például eszébe akár csak három éve is, az akkor már öt éve tartó áremelkedés után – amikor az ingatlanos közbeszédet már rég „egekben lévő árak” és „hamarosan kipukkanó buborék” uralták –, hogy mindenüket pénzzé téve lakás(ok)ba fektessenek Budapest X., XIX., XX., vagy a pesti oldal bármelyik, városhatárral szomszédos kerületében.

Ha volt is ilyen, ő 36 hónap alatt 30-40%-kal növelte vagyonát. Vagy a még vakmerőbbek ugyanezen az időtávon tatabányai, vagy debreceni befektetéssel 50%-os, szolnoki, vagy salgótarjáni vásárlással 60-80%-os nyereséget könyvelhettek el! Ebből az analógiából kiindulva gond nélkül elképzelhető, hogy 3-5 év múlva azon fogunk sajnálkozni, hogy nem 2021-ben vettünk új lakást a legnépszerűbb kerületekben, elcsípve az utolsó hatszámjegyű négyzetméterárakat. Amúgy a bérleti díj növekedést meghaladó lakásdrágulás okán a szimplán bérleti hozammal kalkuláló vásárlási döntés helyett a befektetési célú vásárlásnál az értéknövekedés ma meghatározóbb kell, hogy legyen.

Érdemes követni a nagyívű helyi fejlesztéseket (infrastruktúra, munkahelyek, zöldterület-fejlesztések stb.), illetve a koronavírus is hozott látványos preferenciaváltozásokat, potenciális befektetési célponttá téve újabb lokációkat. Emellett a tervasztalról való lakásvásárlás biztos, hogy jó befektetés marad a továbbiakban is, hiszen az előértékesítéstől a lakásátadásig jócskán felkúsznak az árak. Titkos favoritom pedig a Tisza-tó, ahol átlag feletti keresletélénkülésre és ezzel drágulásra számítok.