Milliós présházaktól a panorámás luxusig: Így alakítja át a borvidéki életérzés a dunántúli és balatoni ingatlanpiacot

A dunántúli és balatoni borvidékeken a szőlőhegyi, zártkerti és présházas ingatlanok piaca az elmúlt években gyökeres átalakuláson ment keresztül. Míg az ország számos pontján a zártkertbe költözés elsősorban az olcsóbb lakhatásról és a gazdasági kényszerről szól, a Dunántúl kiemelt borvidékein – a Balaton-felvidéktől Pannonhalmán át Villányig – a természetközeli életmód, a panoráma, a borkultúra és a turisztikai befektetési lehetőségek egyre inkább a prémium szegmens felé terelik a keresletet. Az OTP Ingatlanpont elemzése a régió sajátosságait és a vásárlói motivációk sokszínűségét vizsgálja.

Észak-Dunántúl és a Balaton-felvidék: A klasszikus présházak kettéválása

Az Észak-Dunántúlon és a balatoni borvidékeken a külterületi ingatlanok piaca egyértelműen kettévált: a megszokott, szőlőműveléshez kapcsolódó hobbiépületek mellett megjelent a luxuskategóriás második otthonok és vendégházak piaca.
A Balaton-felvidéken, Balatonfüred–Csopak térségében, valamint Badacsonyban és a tanúhegyek környékén a jó adottságú szőlőhegyi ingatlanok már rég nem számítanak olcsó alternatívának. A Balatonra panorámás, jó úton megközelíthető és ízlésesen felújított kőépületek ára sok esetben megközelíti vagy meg is haladja a belterületi lakóingatlanokét. 

„Régióközpontunk tapasztalatai szerint Észak-Dunántúlon a klasszikus présház fogalma fokozatosan kettéválik” – hangsúlyozza Komádi Csaba, az OTP Ingatlanpont észak-dunántúli régióvezetője. „Az egyik oldalon ott vannak a kiköltöző vagy első lakást kereső fiatalok, akik Győr környékén vagy a Somló térségében a 15–30 millió forintos sávban keresnek lakhatóvá tehető épületet, vállalva a közműhiányt és a közlekedési kompromisszumokat. A másik oldalon viszont kialakult egy rendkívül erős prémium szegmens: a Balatonfüred–Csopak borvidéken, a Káli-medencében, Badacsonyban vagy a Szent György-hegyen a panorámás, felújított présházak és szőlőbirtokok ára az 50–100 millió forintos sávban mozog, míg a kiemelt balatoni panorámás luxusingatlanok ára a 100–150, szélsőséges esetben akár a 200 millió forintot is elérheti. Itt a vevők már nem az olcsóbb lakhatást, hanem a vastag kőfalak, a csend, a borászatok és a balatoni táj nyújtotta autentikus életérzést fizetik meg” – mondta a szakember.

Komádi Csaba hozzátette: „...a piacon a kisméretű, hobbicélú présházak a legkeresettebbek, míg a működő, nagy borászatok értékesítése speciális üzleti tranzakciónak számít.” A felújítási költségeket illetően kiemelte, hogy míg egy jó szerkezetű présház alapvető korszerűsítése 10–20 millió forintból kihozható, a teljes gépészeti kiépítés (fúrt kút, egyedi szennyvíztisztító, hőszigetelés, fűtés) 20–40 millió forintos ráfordítást is igényelhet.

A Győr-Pannonhalma tengelyen a kereslet szintén élénk, ám az árakat erősen meghatározza az ingatlan állapota és beépítettsége. A Győr környéki dűlőkben (Sashegy, Écs, Töltéstava) a klasszikus zártkerti telek és hobbipince kategória jellemzően 10–120 ezer Ft/m² közötti áron érhető el. Ezzel szemben a már lakhatóvá tett, felújított szőlőhegyi házakért átlagosan 250–450 ezer Ft/m²-t kérnek, ami még így is mintegy 30–50 százalékos árelőnyt jelent a belterületi, 500–800 ezer Ft/m²-es árakhoz képest. Pannonhalma borvidéki, panorámás részein pedig a gyors értékesíthetőség a jellemző: a jó elosztású, kerttel rendelkező ingatlanok iránt kiemelkedő a kereslet.

Dél-Dunántúl: Turisztikai befektetés Villányban, életmódváltás Szekszárdon

A Dél-Dunántúlon a szőlőhegyi és zártkerti ingatlanok piaca kistérségenként teljesen eltérő arcát mutatja, ahol a vásárlói motivációk a szigorú árérzékenységtől a professzionális turisztikai befektetésekig terjednek.

„A Dél-Dunántúl borvidékein éles különbségek figyelhetők meg a vevők szándékaiban” – mutat rá Markó Ildikó, az OTP Ingatlanpontdél-dunántúli régióvezetője. „Míg Tolna térségében az árérzékenység a meghatározó és a zártkertek 5–20 millió forintos áron kínálnak elérhető alternatívát a belterületi házakkal szemben, addig Szekszárdon és Pécs környékén a városhoz közeli, természetközeli életmód a fő vonzerő. Szekszárdon a korábban hétvégi házként használt présházak állandó otthonokká válnak a 10–30 millió forintos kategóriában. Villányban ezzel szemben a borkultúra, a turizmus és a vendégház-üzemeltetés dominál: a piacon a hobbiborászoktól a második otthont keresőkön át a professzionális borászati befektetőkig mindenki jelen van, az árak pedig a néhány milliós kisméretű pincéktől a több tízmilliós borászati birtokokig terjednek.” - tette hozzá Markó Ildikó.

A régióban a funkciójukban megmaradt, nem lakható, klasszikus hobbipincék és présházak már 4–8 millió forintos belépő áron elérhetők.

Nemzetközi érdeklődés és a vásárlás előtt tisztázandó kompromisszumok

A külföldi vásárlók jelenléte elsősorban a Balaton-felvidék és a Balaton környezetének legismertebb borvidéki lokációiban érezhető, ahol a nemzetközi vevőket az autentikus építészet, a panoráma és a gasztronómiai környezet vonzza. Az OTP Ingatlanpont tanácsadói felhívják azonban a figyelmet arra, hogy a szőlőhegyi és zártkerti ingatlanok vásárlása előtt elengedhetetlen az alapos jogi és műszaki ellenőrzés. A vevőknek számolniuk kell a vezetékes víz és csatorna hiányával (fúrt kút, ciszterna vagy egyedi szennyvíztisztító szükségességével), a keskeny vagy burkolatlan utak miatti téli megközelítési nehézségekkel, a hitelfelvételi korlátokkal (mivel a gazdasági épületként nyilvántartott ingatlanok nem terhelhetők klasszikus lakáshitellel), valamint a művelési ág alóli kivonás idő- és költségigényével. Ezért a foglaló kifizetése előtt minden esetben javasolt a tulajdoni lap, a térképmásolat, az övezeti besorolás és a beépíthetőség részletes vizsgálata.