Lakást venni Magyarországon? Európa egyik legnehezebb pályája

Az elmúlt tíz évben csak Portugáliában és Hollandiában emelkedett a magyarnál nagyobb mértékben a lakások átlagos ára a jövedelmek növekedéséhez képest – derül ki az Eurostat friss adataiból. Ezen belül is kiemelkedett a 2025-ös év, amikor az Otthon Start Program hozott keresleti bummot a hazai piacra, ami a lakásárak és a jövedelmek közti olló szétnyílásával járt. A jó hír, hogy a tavalyi árrobbanás az idén már csillapodott, és talán a kormány új lakáspolitikai intézkedései sem hoznak még egyszer olyan nagy általános áremelkedést, mint amit tavaly láttunk – teszik hozzá elemzésükben az OTP Ingatlanpont tanácsadói.

Egyre nehezebb lakáshoz jutni Magyarországon

2015 és 2025 között Magyarországon 26,5%-kal emelkedett a lakásárak és a jövedelmek közti arány, vagyis lényegesen nehezebb lett átlagos jövedelemből átlagos lakáshoz jutni – derül ki az Eurostat most publikált adataiból. Az adatok a lakásárak növekedési ütemét az egy főre jutó háztartási jövedelem növekedési ütemével veti össze. Pozitív előjel esetében az előbbi nő gyorsabban (vagy csökken lassabban). Ennél nagyobb mértékben csak Portugáliában (60,8%) és Hollandiában (34,3%) romlott a lakásvásárlók helyzete. Ezzel szemben sok európai országban könnyebb lett lakáshoz jutni, Romániában például tíz év alatt 42,8%-kal csökkent a lakásár-jövedelem arány. Mellette Finnországban és Bulgáriában mérték a legnagyobb visszaesést a szakemberek. Érdekesség, hogy a régióban sem volt egységes a tendencia, Csehország például rögtön Magyarország mögött állt a negyedik legnagyobb emelkedéssel, míg Lengyelországban kismértékben csökkent a lakásárak és a jövedelem aránya. Az uniós átlag 6,8%-os növekedést jelzett tíz év alatt, vagyis kismértékben nőtt a lakásárak és a jövedelmek közti szakadék.

„A fenti számok azt támasztják alá, amiről az elmúlt időszakban többször beszéltünk: a magyar lakások az évtizedes, nagyjából folyamatosan nagy ütemű áremelkedés után látványosan túlértékeltté váltak, Budapesten például sokak számára már megfizethetetlenek” – emelte ki Valkó Dávid,az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Ugyanez tükröződik a Magyar Nemzeti Bank(MNB) adataiból is, a jegybank számításai 2025 végére országosan 22,5%-os,Budapesten 20,7%-os túlértékeltséget mutattak.

Az Eurostat adatai kapcsán azt mindenképp érdemes kiemelni, hogy országos átlagot tartalmaznak, vagyis nem különböztetik meg például Budapest és a kisebb városok vagy községek árszintjében meglévő különbségeket. A 2025-ös év különösen speciális volt a magyar piacon, hiszen 8,8 százalékkal nyílt az olló a lakásárak és a jövedelmek között, ami Európában Portugália (12,1%) után holtversenyben a második helyet jelentette Spanyolországgal együtt. Tavaly a legnagyobb mértékben, -5,4%-kal a luxemburgi lakásvásárlók relatív pozíciója javult, mögöttük a finnek álltak -3,4%-kal, illetve a lengyelek -3,2%-kal.

Ha csak a magyar lakáspiacra fókuszálunk, akkor a tavalyi 8,8%-os arányromlásnál nagyobbra az idősor 2001-es kezdete óta egyszer sem volt példa. Ennek oka nagyrészt az Otthon Start kedvezményes hitelprogram, mely jelentősen megnövelte a keresletet a lakások iránt, ezért még a korábban is rekordközeli áremelkedési ütem is tovább fokozódott. Utoljára 2015-ben és 2016-ban voltak olyan évek, amikor 7 százalék felett volt az arányromlás egyetlen év alatt, ezzel szemben 2011-ben több mint 9 százalékkal javult a lakásvásárlók relatív pozíciója, de 2023-ban is -8,6 százalékos volt ez az érték. Vagyis jól látszik, hogy a magyar lakáspiac kifejezetten hektikus volt az elmúlt 25 évben, nagy kilengések jellemezték időről időre. Tavaly az unióban átlagosan 1,9%-kal nőtt a lakásár-jövedelem szakadék, de az elmúlt évtizedekben is ritkán haladta meg a 3 százalékot, vagyis sokkal stabilabb az arány, mint Magyarországon.

„2026-ban már egyértelműen látszanak annak jelei, hogy a tavalyi évet jellemző extrém áremelkedés alábbhagyott a lakáspiacon, amiben persze szerepe volt a már említett túlértékeltségnek is. Éppen ezért az idei évben valószínűleg zárulhatott az olló a lakásárak és a jövedelmek között, ezt majd az évet lezáró végleges adatok igazolhatják vissza” – hangsúlyozta Valkó Dávid. Az idei második negyedévben már az előző időszakhozképest csökkentek az árak nominálisan is, ami mindössze a negyedik ilyennegyedév volt 2014 óta. Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint előretekintve is arra lehet számítani, hogy a magyar lakások túlértékeltsége lassancsökkenni kezd, ebben segíthet az is, hogy a kormány néhány hete bejelentett újlakáspiaci programjai sokkal célzottabbak lesznek, mint az eddig szinte bárkiszámára elérhető Otthon Start. A kedvezményes 3 százalékos hitelkamat példáulcsak az újépítésű lakásokra marad érvényben, a használt ingatlanok esetébenmeghúzott 5 százalékos határ már közel van a jelenlegi piaci kamatozású hitelekkondícióihoz. Amennyiben ezek a feltételek fennmaradnak, akkor a következőidőszakban növekedhet az új lakások részaránya a tranzakciókon belül, eztsegítheti az 5 százalékos áfa határozatlan időre történő meghosszabbításais.