Lassan balatoni áron mennek a nyaralók a Dunakanyarban, egyre többen egész évre kiköltöznének

Budapest, 2026. július 2. – A prémium észak-budapesti és Dunakanyar-menti lokációk árai lassan megközelítik a balatoni szintet, miközben az olcsóbb szegmensben a hitelből vásárlók vannak többségben. A piac ezzel párhuzamosan végleg elveszíti klasszikus nyaralóövezeti jellegét: a vevők kétharmada ma már Budapestről érkező kiköltöző, aki állandó lakhatásra alkalmas, négyévszakos vízparti otthont keres – derül ki az OTP Ingatlanpont legfrissebb piaci elemzésből.

Az OTP Ingatlanpont sorra elemzi a legfontosabb hazai vízparti ingatlanpiacokat, az elmúlt hetekben szó volt már a Velencei-tó, a Balaton és a Dél-Alföld nyaralópiacáról. Most a budapesti agglomeráció és az egyéb, kisebb nyaralópiacok maradtak hátra az elemzésben, hogy teljes legyen a kép.

Északi luxus és déli racionalitás – akár kétszeres szorzó is lehet az árakban

A budapesti és Pest vármegyei vízparti piac két élesen elkülönülő szegmensre oszlik, a lokáció és az infrastrukturális beágyazottság komoly árkülönbségeket eredményez. A Dunakanyar, Szentendre, Leányfalu, Budakalász (Omszki-tó) és a fővárosi Római-part alkotják a piac legdrágább részét. Itt a vízparti házak és nyaralók reális sávja 700 ezer és 1,4 millió forint között mozog négyzetméterenként, de a közvetlen vízkapcsolatos vagy új építésű prémium ingatlanoknál ez lényegesen magasabb is lehet – igazodva a budapesti új építésű lakások 1,5 millió forint feletti átlagárához.

Ezzel szemben a Ráckevei-Soroksári Duna-szakasz (RSD), a Csepel-sziget, valamint Szigetszentmiklós, Ráckeve, Dömsöd, Kiskunlacháza, Tököl és Szigetcsép környéke az elérhetőbb árszintje miatt mutat rendkívül élénk tranzakciós aktivitást, és mind a nyaralófunkciót, mind az állandó lakhatást keresők körében népszerű. A tényleges tranzakciós kosárérték a használt nyaralók és lakóházak esetében 55-85 millió forint között alakul, míg az új építésű vízközeli projektlakásoknál a 75-120 millió forintos sáv a jellemző. A közvetlen, privát vízparttal rendelkező prémium szegmensben a 150 millió forint feletti ügyletek sem ritkák.

A fenti négyzetméterárakkal a budapesti agglomeráció ma már szinte utolérte a Balaton árait, ahol hasonló, 1-1,5 millió forintos sávban már lehet használt lakásokat vásárolni.

Az Otthon Start szigorú szűrő a prémium szegmensben

A finanszírozási szerkezet jelenleg teljesen kiegyensúlyozott: a tranzakciók 45-55 százaléka készpénzből, míg a fennmaradó rész hitelből valósul meg. Az Otthon Start program bevezetése érezhetően megemelte a hitelre vásárlók érdeklődését, ugyanakkor a támogatás jogszabályi feltételei sokakat elriaszthatnak.

„ Az Otthon Start rendeletben meghatározott teljes ár és négyzetméterár plafon miatt a belső budapesti és a prémium északi vízparti újépítésű projektek jelentős része kiesik a körből. Ez a hiteles keresletet egyértelműen az RSD, a Csepel-sziget agglomerációs települései, valamint a Velencei-tó irányába tereli, ahol a négyzetméterárak általában még a limit alatt maradnak ” – világít rá Dr. Polonkai Pálma, az OTP Ingatlanpont budapesti régióvezetője.

A piac bünteti a korszerűtlen nyaralókat, pörög az alku

Bár a vevők szélesebb kínálatból válogathatnak a piacon, a jól beárazott, alacsony fenntartású ingatlanok gyorsan elkelnek. A statisztikák szerint a budapesti agglomeráció vízparti ingatlanjainál 3-6% az átlagos alku mértéke, ám az elavult vagy túlárazott nyaralóknál ez a sáv azonnal 8-10%-ra ugrik. Az elmúlt negyedévben az aktív megbízások 25-35%-ánál kellett árat csökkenteni ahhoz, hogy egyáltalán érdemi érdeklődő jelentkezzen az OTP Ingatlanpont szakemberének tapasztalatai szerint.

A piac ma már rendkívül szigorúan bünteti az elavultságot: a szigetelés hiánya, a korszerűtlen fűtés és a téli használhatatlanság 10-20% közötti azonnali hátrányt jelent egy modernizált, egész évben lakható ingatlanhoz képest. A vízparti használt házak átlagos értékesítési ideje reálisan 90-150 nap között mozog, míg az új projektek értékesítése 120-240 napot vesz igénybe.

Egyre többen hagyják ott végleg a fővárost

Az agglomerációban is megfigyelhető az a tendencia, ami a Velencei-tó és a Balaton piacain: ma már nem elsősorban nyaralót keresnek az emberek, hanem egyre többen egész évben lakható ingatlanokra vadásznak, melyek megvásárlásával hátat fordíthatnak Budapestnek. Ehhez persze a home office lehetősége mellett szükséges a megfelelő közlekedési infrastruktúra is. Tapasztalatok szerint ma már kétharmad részben budapesti kiköltözők teszik ki a vevői réteget, csak egyharmad a helyi vásárlók aránya.

A tavaszi-nyári szezonban a tranzakciók számában mérsékelt élénkülés, az árak tekintetében pedig stabilizáció várható az OTP Ingatlanpont szakembere szerint. A legkeresettebb kategóriát az 50-90 négyzetméteres, téliesített, alacsony rezsijű (hőszivattyús vagy napelemes) ingatlanok jelentik a 60–100 millió forint közötti sávban, amelyek a fővárostól 30-60 perces utazási távolságra találhatók.

„ Az eddigieken túl még egy új trend kezd kibontakozni az országban, a tömegturizmus elől menekülők körében megjelent a kereslet a kisebb, csendesebb vizek, a dél-dunántúli régióban például Orfű és Dombori iránt is ” – magyarázza Markó Ildikó, az OTP Ingatlanpont dél-dunántúli régióvezetője.