Túl drága lett a budapesti lakáspiac? Most érdemes alkudni a vevőknek

Két és fél éve nem lehetett annyit alkudni a budapesti lakáspiacon, mint idén tavasszal – derül ki az OTP Ingatlanpont friss elemzéséből. Országosan még ezzel együtt is minimálisan csökkent az alku tere, ami arra utal, hogy az erősen túlárazott fővárosi piacon egyre nehezebb megtalálni a vevőket az eladók által várt áron. Különösen a panellakások piacára igaz ez, ott az elmúlt hónapokban érezhetően visszaesett az érdeklődés.

Budapest, 2026. június 18. – Országosan gyakorlatilag stagnált idén tavasszal a lakáspiaci alku tere, a téli 5,9% után 5,8%-os volt az átlagos árengedmény, azaz az utoljára hirdetett irányár és a szerződéses ár közötti különbség – derül ki az OTP Ingatlanpont által közvetített lakóingatlanok adataiból. A legjobb lehetőség az alkura továbbra is a községekben van, ott átlagosan 7,9%-kal olcsóbban keltek el az ingatlanok, mint amennyiért meghirdették őket. A kisebb városokban 5,9%, a megyei jogú városokban pedig 4,5% volt az alku átlagos mértéke. Érdekesség ugyanakkor, hogy míg a községekben és a kisebb városokban szűkült a téli hónapokhoz képest az átlagos alku, a megyei jogú városokban és Budapesten nőtt annak mértéke. A megyei jogú városokban jelentősen csökkent az engedmény a házaknál, a téli 7% után tavasszal 5,2%-ot voltak hajlandók lemenni a végső hirdetési árral az eladók. Ezzel párhuzamosan viszont a vidéki nagyvárosok paneljei esetében a legutóbbi 2,4%-kal szemben már majdnem 5%-ot lehetett alkudni. A kisebb városokban és a községekben elsősorban a piac javát kitevő házak esetében lehetett a korábbinál nagyobb árengedményeket kicsikarni.

A főváros külön kategóriát képviselt, a 4%-os átlagos alku jelentős emelkedést jelent a télen mért 2,9%-hoz képest, utoljára két és fél éve, 2023 őszén voltak ennél kedvezőbb helyzetben a vásárlók. A leglátványosabb ez a folyamat a fővárosi házak esetében volt, ahol a téli 1,4% után most 4,9%-ot tudtak alkudni a vevők, de a panellakások esetében is 1,7%-ról 3,6%-ra emelkedett az átlagos engedmény mértéke. A legjobban a téglalakások őrzik az értéküket, de azon a piacon is 3,6%-ról 4%-ra nőtt az átlagos alku.

„Az év elején lefutott az Otthon Start második hulláma, ez nagyjából márciusig kitartott, azonban az április és a május már gyengébben alakult keresletben” – emelte ki az adatok kapcsán Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője hozzátette, hogy továbbra is fordított arányosság van a forgalom és az alku változása között, országosan a tranzakciószám növekedésével csökkent az engedmény mértéke, Budapesten azonban ezzel ellentétes volt a folyamat. „Az utóbbi két hónapban elsősorban a panelek piacáról hallani olyan híreket, hogy megtorpant a kereslet, miközben bővült a kínálat, ez nem véletlen, hiszen ezek a lakások vannak talán a leginkább túlárazva Budapesten” – mondta Valkó Dávid. Szerinte a fővárosi piacon most tapasztalható folyamat egyértelműen annak eredménye, hogy a lakások sokszor már irreális áron kerültek meghirdetésre, ezt fűtötte tavaly ősszel és az idei év elején az Otthon Start hitelprogram is, de a jelek szerint az árak már kezdik elérni a vevők tűréshatárát.

Természetesen most is voltak extrém alkuk az OTP Ingatlanpontnál, élen járt egy Borsod-Abaúj-Zemplén megyei felújítandó családi ház, mely februárban került a piacra, végül 14,2 millió helyett 6 millió forintért talált gazdára mindössze egy hónap után. A toplista második helyén egy átlagos állapotú nógrádi ház áll, melyet 29 millió forintért szerettek volna eladni, végül 15 millióért találtak rá vevőt, igaz, már 2024 óta a piacon volt. Szokás szerint a legnagyobb alkuk listáját családi házak vezetik, de az ötödik helyen szerepel például egy baranyai város téglalakása is, mely majdnem 40%-kal az utolsó irányár alatt kelt el. Nagyot alkudtak egy ugyancsak dél-dunántúli lakás árából is, melyet 28 millió forint helyett végül 20 millióért vettek meg. Az első budapesti lakás a toplistán egy 36 négyzetméteres, belvárosi, felújítandó ingatlan, melyet 22 millió helyett 16 millióért vitt el az új tulajdonos, de ehhez kevesebb mint egy hónap kellett. A panelek között a legnagyobbat egy alföldi kisvárosban lehetett faragni az árból, ahol 12 millió forint helyett végül 9,5 millióért vittek el egy 56 négyzetméteres átlagos állapotú lakást. Bármennyire is túl voltak már árazva a budapesti panelek, a legnagyobb alku így is alig 11% volt a tavaszi hónapokban azon a piacon.

A másik oldalon is volt néhány extrém példa, amikor még az irányárnál is drágábban vettek meg egy lakást, ebben is kiemelkedett egy Tolna megyei 100 négyzetméteres, ráadásul felújítandó családi ház, melyet tavaly nyáron kezdtek hirdetni. Végül az utolsó irányár 11 millió forint volt, amit vélhetően egymásra licitálva végül 14 millióért vettek meg. Jól jelzi a budapesti panelek piacát az a XVIII. kerületi jó állapotú ingatlan, melyet az előző tulajdonos 50 millió forintra értékelt, végül 53,5 milliót fizettek érte. A főváros mellett a Balaton déli partja élvezett kiemelt figyelmet a vevők részéről, ezt jelzi, hogy egy siófoki és egy zamárdi lakás is az irányárnál drágábban kelt el tavasszal.